Sửa quy định gây “nghẽn” hàng trăm dự án bất động sản: Không nên vội vàng?

Hàng trăm dự án đang “tắc”

Sáng nay (6/1), Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định của 8 luật.

Thảo luận tại tổ, nhiều đại biểu quan tâm, góp ý tới nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở). Nội dung này được thị trường bất động sản rất quan tâm hiện nay. Nhiều chuyên gia cho rằng quy định trên khiến hàng trăm dự án tắc nghẽn, khiến thị trường khan hiếm nguồn cung.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long, khi nêu về sự cần thiết của việc sửa luật này, cũng nhấn mạnh, có một loạt dự án tắc. Dẫn báo cáo số liệu thống kê của một số đơn vị, ông Long cho biết có 130 dự án TPHCM, trên 80 dự án ở Hà Nội vướng vì quy định này.

Theo đó, trong tờ trình của Chính phủ, nội dung này sẽ được sửa theo hướng quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại. Theo đó, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. Cụ thể, một là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hai là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; ba là có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Góp ý về nội dung này, đại biểu Nguyễn Trường Giang – Đoàn đại biểu Đắk Nông – Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh tới một số lưu ý.

Theo ông Giang, nếu sửa đổi theo hướng nêu trên, chắc chắn sẽ tạo thuận lợi, tạo thông thoáng hơn cho nhà đầu tư trong triển khai các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đối với nguyên tắc đặt ra là phòng ngừa trục lợi chính sách, lợi ích nhóm… thì theo ông Giang, còn rất băn khoăn.

Bởi theo vị đại biểu, với việc quy định thêm quyền sử dụng đất khác không phải đất ở thì sẽ mở rộng diện giao đất cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư không thông qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Các nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp không phải đất ở, kể cả là đất nông nghiệp nhưng nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch cũng sẽ được đầu tư vào làm nhà ở.

Ông Giang lấy ví dụ một dự án ở TPHCM, một dự án ở Quy Nhơn (Bình Đình), hai dự án này là đất nông trại, đất khu công nghiệp. “Sau khi sửa đổi, những trường hợp này hoàn toàn có quyền chuyển đổi từ đất nông trại, đất công nghiệp sang đất ở mà không phải qua đấu thầu, đấu giá”, ông Giang nói.

Do vậy, đại biểu Giang đề nghị Chính phủ báo cáo làm rõ việc sửa đổi có đảm bảo các nguyên tắc như phòng ngừa trục lợi chính sách, lợi ích nhóm cùng như đảm bảo sự thống nhất giữa các luật hay chưa. 

Lo ngại doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp làm dự án nhà ở

Ông Trần Văn Lâm, Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách cũng đưa ra nhiều lưu ý tới việc sửa điểm C khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư. Theo đó, vị này đề nghị cần cân nhắc thận trọng vì lo ngại chưa được thấu đáo.

Ông Lâm cho biết, theo giải trình của tờ trình thì Luật Đầu tư có 2 điểm mâu thuẫn nhau, là điểm c khoản 1 điều 75 mâu thuẫn với khoản 4 điều 29. Tức là khoản 4 Điều 29 cho phép nhà đầu tư có đất đã có quyền sử dụng, không phân biệt loại đất ở hay không, thì được phép chấp thuận đầu tư, chấp thuận dự án và được triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Nhưng khoản 1 điều 75 lại quy định, nhà đầu tư nếu có đất ở thì được chấp thuận đầu tư là đương nhiên, nhưng với đất chưa phải đất ở thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển quyền sử dụng đất sang đất ở, sau đó mới được đầu tư triển khai dự án. “Đây chính là điểm vướng mà các nhà đầu đang kêu. Hơn 200 dự án ở Hà Nội, TPHCM đang ngóng trông chỗ này”, ông Lâm nói.

Tuy nhiên, đại biểu Lâm lo ngại, việc doanh nghiệp được phép chuyển đất một phần hoặc toàn bộ không phải đất ở sang đất ở mà không qua đấu giá thì dẫn tới tình trạng doanh nghiệp đi thu gom đất nông nghiệp, sau đó xây nhà ở thương mại. Đây là điều bất hợp lý và mất công bằng so với các chủ thể khác như người dân.

Ông Lâm cũng lo ngại khi doanh nghiệp đã gom được đất nông nghiệp đủ lớn thì có thể tác động tới việc xây dựng quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch… Mặt khác, nếu doanh nghiệp được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không qua đấu giá thì có gây thất thoát ngân sách hay không, ông Lâm đặt vấn đề.

Cho rằng nguyên tắc sửa luật chỗ này không rõ ràng, chưa đánh giá kỹ tác động sâu sắc nên ông Lâm đề nghị cần nghiên cứu kỹ càng hơn, không nên vội vàng.

Còn theo ông Đồng Ngọc Ba, Cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp), đại biểu tỉnh Bình Định, việc sửa đổi bổ sung một Luật sửa 8 luật lần này có ý nghĩa lớn, là những vấn đề điểm nghẽn đang gây bức xúc trong thực tế triển khai.

Góp ý về vấn đề chuyển đổi đất đai để sử dụng xây dựng nhà ở thương mại, ông Ba cho rằng đề xuất sửa đổi lần này của Chính phủ là quy định lại hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chứ không đề
cập tới các vấn đề khác của luật đất đai hoặc các loại dự án đầu tư khác có sử dụng đất.

Ông cũng cho rằng các quy định về điều này trong luật Đầu tư không mâu thuẫn mà do chức năng trong các điều luật khác nhau.

Ông Ba cho biết, quy định tại Điều 29 là chung cho các dự án đầu tư (nhà đầu tư có quyền sử dụng đất không phải qua đấu giá, đấu thầu), nhưng riêng dự án đầu tư nhà ở thương mại thì phải theo quy định riêng tại Điều 75 Luật Đầu tư về hình thức sử dụng đất.

Tức là, quy định hiện nay là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất trong đó có một phần là đất ở thì được triển khai dự án nhà ở thương mại. Song trên thực tế, có trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng hoàn toàn không có đất ở, thì không được phép triển khai theo quy định khoản 1, điều 23 của Luật Nhà ở. Trường hợp này họ vẫn phải đấu giá, đấu thầu theo quy định.

“Có những phân tích đánh giá là chưa hoàn toàn phù hợp, chưa bình đẳng, vì bây giờ có thể có diện tích đất rất lớn nhưng chỉ có vài chục mét là đất ở thì cũng có thể được áp dụng quy định, trong khi toàn bộ đất không có đất ở thì lại không được”, ông Ba nêu.

Về thủ tục chuyển đổi, hiện quy định đất khác không phải là đất ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền chuyển đổi sử dụng đất, nhưng thực tế giữa các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, nhà ở chưa rõ ràng, thống nhất.

Do đó, đề xuất của Chính phủ lần này là mở rộng ra đối tượng, trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và không thông qua đấu thầu đấu giá nếu nhà đầu tư có đất nhưng đất này không phải đất ở. Còn trường hợp nếu là đất nông nghiệp nhưng đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và trong đó có một phần đất ở thì họ đã được áp dụng rồi, sửa lần này không đụng tới vấn đề này.

Về phân tích có nguy cơ trục lợi, lợi ích nhóm hay không, vị đại biểu cho biết, cần đánh giá kỹ lưỡng nội dung trình sửa, tránh hiểu không hoàn toàn chuẩn xác.

“Việc sửa là mở rộng hình thức sử dụng đất với nhà đầu tư có đất hoàn toàn không phải đất ở và chỉ cần đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là được chuyển sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Ở đây không đặt vấn đề là cần phải cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”, ông Ba nhấn mạnh.

Tất nhiên sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải hoàn tất các thủ tục này, tức là giải quyết chuyện thủ tục nào làm trước, làm sao, tránh vướng mắc. Thực tế này đang gây ách tắc nhiều cho các dự án.

Tuy nhiên, ông Ba chia sẻ với các ý kiến cho rằng, Chính phủ cần đánh giá tác động kỹ hơn do đây là chủ trương lớn, tác động tới lượng lớn dự án mà chủ đầu tư hoàn toàn không có mét đất ở nào nhưng vẫn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Đây là các dự án thế nào, tác động ra sao tới nguồn thu ngân sách, tác động ra sao tới thị trường bất động sản hay nguy cơ tranh chấp về đất đai… cần được đánh giá kỹ hơn. Bởi sẽ có một lượng dự án lớn sẽ được áp dụng thủ tục này mà trước đây chưa áp dụng, thì có thể dẫn tới tác động xã hội”, Cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật nói thêm.

Ông Ba cho rằng, hợp lý nhất là sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, vì liên quan tới vấn đề giá đất, trình tự thủ tục… “Nếu không đấu thầu, đấu giá mà giá vẫn sát thị trường là lý tưởng, song thực tế rất khó khăn, trong khi với trường hợp này thì sẽ không còn đấu giá, đấu thầu nữa”, ông nói.

Nguyễn Mạnh